Невозможная в Армении ипотека становится возможной в Грузии: особенности рынков недвижимости

16.05.2024

Невозможная в Армении ипотека становится возможной в Грузии: особенности рынков недвижимости

Армению и Грузию объединяет не только многовековое соседство, но в последнее время и быстрый рост рынка недвижимости. Regional Post попытался разобраться, какие факторы и особенности учесть, решая в какой из стран приобрести жилье. 

Текст: Гаяне Асрян 

 

Павел Бабасян пытался купить квартиру в ипотеку в Ереване с 2019 года. Выбор был большой, однако банки требовали множество документов, подтверждающих доходы. Даже несмотря на его готовность заложить другую квартиру и автомобиль, ни один банк не утвердил его заявку. 

“Только на сбор документов нужен месяц, все это время почти невозможно работать: нужны справки от работодателя, жилищного кооператива, налоговой службы; нужно обращаться в банки, ждать оценки имущества и окончательного решения”, - объясняет Павел. 

По его словам, в Грузии данный процесс проходит намного быстрее и занимает до 10 рабочих дней. Требуют 30% предоплаты и несколько базовых документов о доходах, месте регистрации и имеющейся собственности. 

“Например, это свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей. Других документов, подтверждающих источники доходов не требовали. Не возникло сложностей и с иностранным гражданством. А квартиру сдали раньше срока – полностью отремонтированной”, - говорит он. 

Так, покупка квартиры площадью 45 кв. м в Тбилиси, рядом со станцией метро и с автостоянкой в феврале 2023 года обошлась Павлу в 58 тыс. долларов. 

В то же самое время, по его словам, квартиры с соответствующей площадью в Ереване стоили 80 тыс. долларов без ремонта и автостоянки. 

 

Фото: Armenpress.am

 

Ипотечный рынок Армении перегружен. По данным Центрального банка, на конец 2023 года общий объем кредитов местных граждан в банках Армении составил около 5 трлн драмов. 

Такому развитию рынка способствовала программа возвращения подоходного налога, которая постепенно закроется в конце 2025 года в Ереване, и с 2027 года в марзах Армении, а с 2029 года программа перестанет действовать на территории всей республики, за исключением приграничных районов. 

Согласно данному закону, при покупке квартиры напрямую от застройщика, можно выплачивать проценты по кредиту за счет подоходного дохода, удерживаемого с зарплаты. 

Закон действует с 2015 года. Изначально целью программы было поддержать людей со средним и низким уровнем дохода в вопросе покупки жилья, а также поощрить строительство новых зданий. 

Следовательно, в случае высокого спроса банки становятся осторожнее, стараются гарантировать свои риски тем, что усложняют доступ к кредитам. Хотя для сравнения стоит отметить, что строительный бум случился и во многих городах Грузии, особенно на туристических направлениях – в Батуми, Бакуриани, Боржоми и так далее. 

С покупкой жилья в указанных и других местах помогают агенты по недвижимости – брокеры, которые специализируются на разных направлениях – Дубай, Кипр, Батуми и так далее. 

Как рассказывает Павел, когда пользуешься услугами брокера, нужно быть готовым заплатить до 3-5% о стоимости недвижимости. В его случае это составило около 3000 долларов: “Я заметил эту стройку в Тбилиси и взял контакты. Позвонил, познакомился с предложением и обратился в банк. Параллельно я нашел брокера в Армении, который должен был заниматься процессом купли-продажи, помогать мне с обращением в банк, чтобы ускорить процесс. Но процесс не только затягивался, а еще у меня стали просить деньги за еще не совершенную сделку… Так что я отказался и сам все сделал”. 

По оценке основателя и директора агентства недвижимости Silver REA Андраника Арутюняна, в соседних странах банки упрощают процесс, потому что первоначальный взнос составляет 30-50% от стоимости квартиры, а это существенно сокращает риски для банков, так что они могут проще относиться к процессу сбора документов. 

“Нужно учитывать, что в Грузии нет таких проблем с безопасностью, как у нас. Каждый раз, когда СМИ пишут о выстрелах на границах или территориальных проблемах, многие за рубежом отказываются от покупки недвижимости здесь”, - говорит директор агентства. 

Другая особенность грузинского рынка – большие туристические потоки, а также объемы инвестиций, которые делаются в данной сфере. В плане цен он не видит большой разницы, поскольку цены очень высоки только на недвижимость в центре Еревана, а цены на квартиры в других районах не слишком отличаются от Тбилиси. С другой стороны эксперт подчеркивает, что Грузия сейчас является объединяющим звеном в регионе и пользуется всеми вытекающими из этого обстоятельства преимуществами. 

“В Армении дорогую недвижимость в основном покупают представители 10-миллионной диаспоры. Армянин, который владеет среднего размера бизнесом в Америке или Франции  может себе позволить купить квартиру в Ереване за 1 млн долларов или даже больше”, – объясняет эксперт. 

По его словам, различия рынков недвижимости двух стран преувеличены, а с точки зрения доходности в настоящее время в ряде рекреационных зон Армении идет активное строительство, и было бы хорошо, если бы наши граждане делали инвестиции в нашей стране. 

Он отметил также, что Армения, возможно, является единственной страной в мире, в которой по всей стране субсидируется ипотечный рынок: “Покупка квартиры с возвращением подоходного налога значит, что вы гасите кредит без процентов. В Грузии, например, такой программы нет, а если даже процентная ставка ниже, то предоплата будет выше”. 

Однако владельцы недвижимости в Грузии продолжают утверждать обратное – что имущество в Грузии намного доходнее и оправданнее. 

Квартирный рынок Грузии продолжает расти, а процентные ставки постепенно снижаются. Цены на квартиры растут на фоне стабильного спроса. 

По данным, опубликованным Национальной службой статистики (Geostat), в течение 2023 года стоимость недвижимости выросла на 12,78%, в 2022-м – на 14,29%. 

По данным Комитета кадастра Армении, стоимость 1 кв. м жилья в многоквартирных домах в 2023 году по сравнению с предыдущим годом выросла на 10,3%, хотя по неофициальными данным, цены выросли в 1,5-2 раза. 

 

Фото: sputnik-georgia.ru

 

Самвел Тоноян последние пять лет занимается тем, что представляет построенные или строящиеся в Батуми дома в качестве доходного бизнеса нашим соотечественникам. Он завершил более 300 продаж в городах Батуми и Кобулети. 

“Я поддерживаю связь со своими клиентами и знаю, что большинству удалось сдать квартиру в аренду. Преимущество в том, что можно сдавать квартиру несколько месяцев и этим обеспечить выплату годовой ипотеки.

Например, в Ереване сделать такое намного сложнее, потому что мы - не туристическое направление, и у нас не тот же туристический поток, как в Батуми”, - объясняет эксперт. 

По его словам, программа возврата подоходного налога поддерживает активность рынка недвижимости в Ереване и соседних районах, однако на данный момент цены на 30-50% выше грузинских, и если люди рассматривают покупку в качестве бизнеса, выгоднее искать недвижимость за рубежом, чтобы инвестиция приносила стабильный доход. 

«Сейчас и в ближайшем будущем Ереван и соседние районы вряд ли станут привлекательными с туристической точки зрения, следовательно покупать там квартиры в основном будут наши соотечественники из диаспоры. Также представители среднего класса, которые пользуются программой возврата подоходного налога», - говорит Самвел. 

Он уверен, что для людей, заинтересованных в долгосрочных инвестициях, ипотечный рынок соседней страны более привлекателен, тем более, что там иногда проекты сдают раньше срока, указанного в договоре. 

Он объясняет ситуацию на примере россиян, переехавших в Армению и Грузию из-за русско-украинской войны. В Армении цены на аренду выросли почти вдвое, и в результате многие россияне через несколько месяцев жизни в Ереване уехали в Грузию. 

По словам Самвела, он знал русскую семью, которая снимала квартиру в центре Еревана за 450 тыс. драмов, а в центре Тбилиси квартиру с той же площадью они арендовали только за 250 тыс. драмов. 

По данным Национального управления туризма Грузии, в 2023 году страну посетили 7 млн туристов, что на 30% больше показателя предыдущего года. Для сравнения, в Армении количество количество туристов в 2023 году составило 2 млн 317 тыс. туристов, что превысило показатель предыдущего года на 39%.
 

Присоединяйтесь к нам в Telegram

Похожие темы